[주택소유여부] 주택소유여부 판단기준 #3

주택소유여부를 판단하는 기준에 대한 자주묻는질문에 대한 답변입니다. 오늘은 세번째로 분양전환임대주택, 오피스텔 등 준주택, 어린이집, 노인복지주택, 토지수용, 무허가주택, 경매, 법원명령에 의한 이전등기 취소 등과 관련한 부분을 모아보았습니다. 주택소유 판단은 청약에서 가장 판단하기 까다로운 부분이며, 각 케이스별로 예외사항이 굉장히 많기 때문에 꼼꼼하게 체크하시기 바랍니다. 

 

[ 목차 ]

 

바쁘신 분들을 위해 최대한 간결하게 요약 답변을 제공합니다. 많은 참고 바랍니다!

 

 Q57. 소유하고 있는 주택을 가정어린이집, 노인복지주택으로 활용하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하는지?

[요약] 공부상 주택이면 소유한 것으로 판단

 

가정어린이집 및 노인복지시설로 활용하고 있는 경우라 하더라도 등기사항증명서 및 건축물대장에 주택으로 등재되어 있으면 주택을 소유한 것으로 판단하여야 합니다.

 

* 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설
(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다].

 

 

 Q58. 분양전환 임대주택의 주택소유 인정 시점

[요약] 공부별 등재시점 중 가장 빠른 날

 

분양전환 임대주택의 주택소유 인정 시점은 분양 전환된 주택의 등기부등본 상 등기접수일(1호), 건축물대장 상 처리일(2호), 또는 재산세 과세대장 등재일(3호)을 기준으로 판단하여야 하며, 날짜가 다른 경우 가장 빠른 날을 기준으로 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

 

* 다만, 분양전환된 임대주택의 분양대금을 분할납부 하는 경우에는 실거래신고서 상 공급계약체결일부터 주택을 소유한 것으로 판단

 

 

 Q59. 오피스텔, 기숙사 등의 준주택을 소유한 경우 주택 청약 시 주택소유자로 판단하는지

[요약] 주택청약 시 주택소유X (세법상으로는 주택O)

 

「주택법」 제2조에 의하면 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있습니다. 따라서 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택을 의미하며, 준주택은 주택으로 보지 않고 있으며, 주택 청약 시에도 동일한 기준으로 판단하고 있습니다.

 

주택법상 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같습니다.(주택법 시행령 제4조)
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조
제1항제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

따라서 건축물관리대장상의 용도가 위에 해당하는 경우, 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주택 청약 시 주택을 소유한 것으로 보지 않음을 알려드립니다.

* 전입여부, 임대여부, 재산세(주택분) 납부여부 무관

 

 

 Q60. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 주택이 수용된 경우 무주택 인정 시점은?

[요약] 수용개시일부터 주택소유X

 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법) 제45조에 의하면 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며 그 토지나 물건에 대한 권리는 이와 동시에 소멸되도록 규정하고 있습니다.
또한, 동법 제40조제1항에 따르면 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사업시행자가 수용대상 주택에 대한 보상금을 지급하여 수용개시일부터 주택에 대한 소유권을 취득하게 되며 종전 주택소유자는 등기가 되지 않더라도 수용개시일부터 주택을 소유하지 않은 것으로 볼 수 있을 것입니다.

 

 

 Q61. 건축물대장, 등기사항증명서이 존재하지 않는 무허가주택의 주택소유 판단기준 및 무주택 인정규정

[요약] 과세대장에 있으면 주택소유O (예외:상속,60세,폐가,적법한 무허가)

 

주택 청약을 위한 주택소유여부 판단 시 주택의 건축물대장, 등기사항증명서가 존재하지 않는 경우라 하더라도 해당 지자체의 재산세 과세대장에 주택의 소유자로 등재되어 있는 경우 주택을 소유한 것으로 판단하고 있으며, 이 경우 공급규칙 제53조제1호(상속), 제53조제6호(60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우), 7호(주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가) 및 제8호(기존 건축법에 따른 적법한 무허가건물)의 무주택 인정 요건만 적용이 가능합니다.

 

 

 Q62. 법원의 경매로 소유권이 이전되는 경우 주택소유여부 판단 기준 시점은?

[요약] 매각대금 완납일

 

「민사집행법」 제135조(소유권의 취득시기)에 따르면 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하도록 규정하고 있습니다. 따라서, 경매가 개시된 주택의 경우, 소유자는 부동산의 낙찰자가 결정되고 낙찰자가 매각대금을 완납한 날 소유권을 상실하고, 낙찰자는 해당 부동산의 매각대금을 완납한 날 소유권을 취득하게 되므로 이를 기준으로 주택소유여부를 판단하여야 할 것입니다.

 

 Q63. 주택매매계약을 체결하고 등기이전을 하였으나, 매도인이 공급질서교란자로 판명되어 법원의 명령에 따라 이전등기가 취소된 경우 무주택기간은?

[요약] 주택소유X

 

법원의 명령으로 등기가 취소된 경우, 해당 주택의 소유기간은 주택소유기간에 포함하지 않습니다.

 

 

주택소유여부 판단기준 시리즈는 총4편에 걸쳐 진행됩니다.

2023.08.23 - [청약FAQ] - [주택소유여부] 주택소유여부 판단기준 #1

[주택소유여부] 주택소유여부 판단기준 #1

2023.08.23 - [청약FAQ] - [주택소유여부] 주택소유여부 판단기준 #2

[주택소유여부] 주택소유여부 판단기준 #2