[청약할 땐 청약키트] 이문3구역 이문아이파크자이의 분양가와 경쟁률을 분석한 포스팅입니다.
위의 이미지를 보고 할리퀸이 생각나는 건 왜일까요
[ 목차 ]
요리할 땐 밀키트, 청약할 땐 청약키트
안녕하세요? 웨이브박입니다. 소리질러~
오늘은 이문3구역을 요리..아 아니 청약하기 위해 필요한 정보들을 모아봤습니다.
잘 따라오셔서 이번에는 꼭 당첨문자 SMS 받아보시기 바랍니다.
아시겠죠?
기본정보
기본정보입니다.
이번에 1,641세대가 일반분양으로 나올 것으로 알려지고 있습니다. 당초 상반기 분양이 9월로 밀리더니 이제는 10월 이야기가 나오고 있습니다. 올해 안에 하긴 하나요?
래미안 라그란데와 똑같습니다. 비규제지역으로 전매제한은 1년이고,
주택처분의무, 실거주의무 없습니다. 앗싸 좋구나
이쪽 동네 현황
이문휘경뉴타운은 서울의 동북부에 위치하고 있습니다. 청량리뉴타운과 전농답십리뉴타운이 사실상 붙어있으므로 이들과 더불어 동대문구를 대표하는 정비사업의 양축이라고 할 수 있습니다. 물론 대표는 청량리죠.
20년뒤 계획인구는 청량리뉴타운이 3,470가구 10,500명수준이고, 전농답십리뉴타운이 13,900가구 34,900명이며, 이문휘경은 이를 넘어서는 약15,300가구 3만9700명입니다.
동대문구의 전체인구가 약34만명이므로, 뉴타운 세곳을 합치면 약8만5천명으로 동대문구 인구의 약1/4이 거주하는 주거타운으로 변모하는 셈입니다.
위의 그림 많이 보셨죠?
왼쪽 위의 천장산, 우측으로 중랑천을 끼고 있는 배산임수의 입지입니다. 남쪽에는 배봉산근린공원도 보이네요. 기가막힙니다. 서울에 이런데가 정말 몇군데 없습니다.
아직 모두 다 확정된 것은 아니지만 세대수를 더해보니 15,326세대입니다. 이 중에서 4,300세대면 거의 30%에 육박하는 숫자입니다. 자타공인 이문휘경뉴타운의 대장이자 정점에 서있는 단지네요. 래미안 라그란데도 래미안 단일브랜드로는 사상최대였지만 이 동네에서 세대수로는 3위에 불과합니다. 이문아이파크자이에 관심이 있으시다면 분양을 준비중인 이문4구역(힐스테이트+롯데캐슬)도 눈여겨 보시기 바랍니다. 여기도 3,700세대의 대단지입니다.
입지(교통,학군,편의시설,자연,미래가치)
입지는 이 그림 하나로 퉁치겠습니다. 교통,학군,편의시설,자연,미래 다있네요. 여기서 문제. 이 그림에서 미래가치는 무엇을 보고 알 수 있을까요? 답은 그림 하단에 적어두겠습니다.
답은 복수입니다. 동부간선도로 지하화 및 생태공원화(계획)와 GTX-B/C(계획)이 보이네요.
또 한가지. 그림에서 KAIST 서울캠퍼스 보이시나요? 경희대 남서측에 있습니다. 내 자녀가 KAIST 가길 원하십니까? 근처에 살면서 꿈을 키우는 것도 나쁘지 않을 것 같네요.
그런데 말입니다. 제가 생각하는 미래는 여기에 없습니다. 아래 그림을 보신적이 있으십니꺄?
GTX나 생태공원도 당연히 훌륭한 조건이지만 그게 생업과 잘 이어지는 것 같지는 않습니다. 저는 이 쪽에 좀 더 미래가 있다고 믿고 싶습니다. 판교,송도,마곡이 왜 떴을까요? 양질의 일자리와 주거가 공존하는 자족도시 아닙니까? 그리고 그중에서도 특히 바이오클러스터라는게 있습니다. 한번 알아보시기 바랍니다.
https://m.blog.naver.com/kpbma1026/222603405729
바이오 클러스터 현황과 장점, 앞으로의 미래는?
안녕하세요, 팜블리 3기 강민서입니다. ‘뭉치면 살고 흩어지면 죽는다’라는 말을 들어보신 적 있으신가요...
blog.naver.com
서울시는 홍릉바이오클러스터를 세계적인 수준으로 육성중입니다. 최근2년간 360개가 넘는 바이오스타트업이 입주한 바 있습니다. 주 모델은 미국의 보스턴 바이오클러스터입니다. MIT,하버드 등 세계적수준의 대학과 대학병원, 의료기기, 생명공학, 제약회사 등이 모이면서 어마어마한 시너지를 내고 있습니다. 1,000개가 넘는 바이오스타트업들이 입주해있는데, 경제효과가 2조달러(약2,600조원)에 이른다고 하며, 우리에게도 코로나백신으로 친숙한 모더나,화이자,아스트로제네카,노바 등이 다 그곳에 있다고 합니다. 테헤란로와 판교에 IT기업들이 있다면, 홍릉에는 바이오기업들이 모이고 있습니다.
분양가
그 다음은 여러분들이 가장 궁금해하실 분양가입니다.
사실 답은 거의 나와있다고 해도 무방합니다.
장위자이 - 휘경자이디센시아 - 이문래미안라그란데로 이어지는 흐름 속에서
분양가는 조금씩 상승해왔습니다. 이게 무엇을 의미하는 걸까요?
아래 차트에 나타난 이문아이파크자이의 분양가는 청약키트에서 추정하는 예상분양가입니다.
59㎡는 평균 9억(평당 3천5백만 후반)으로 추정하였습니다.
아래에서는 다음과 같이 추정한 이유를 말씀드리겠습니다.
시중의 많은 블로그들과 뉴스에서 분양가를 다루고 있습니다만
사실 대다수는 해당 주택형의 최고분양가를 기준으로 언급을 많이 하고 있습니다.
특히 3.3㎡당 분양가를 계산할 때도 마찬가지입니다.
왜냐하면 편하기 때문입니다. 많은 품을 들이지 않아도 되기 때문이죠.
저희 청약키트에서는 모집공고문을 하나하나 뜯어보면서 분석을 하고 있습니다.
정확한 분양가 계산을 위해 세대수 가중평균한 값을 사용하고 있습니다.
따라서 평균 분양가는 어디보다도 정확하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
59타입에서 보여지는 흐름을 눈여겨 보시기 바랍니다.
22년 하반기부터 23년 상반기를 지나고 하반기에 들어오면서 분위기가 완전히 바뀌고 있는게 보이시나요?
7억 중반에서 8억 초반까지가 상반기까지 흐름이었다면
하반기부터는 8억중반이상으로 치고 올라가는 모습이 보입니다.
조합원 분양가가 4~5억하던게 엊그제 같은데 말이죠.
아직 청계SK뷰의 성적이 아직 나오지 않았지만,
이번 이문아이파크자이의 분양가는 래미안 라그란데와 청계SK뷰 사이 그 어딘가에 위치할 것으로 추정됩니다. 청계SK뷰는 좀더 도심쪽에 위치해 있기도 하고, 대단지가 아니라 세대수가 적어서 높은 분양가를 써낼 수 밖에 없었을 것으로 보입니다. 하지만 이문아팍자이는 이문동의 대장주이므로 래미안보다는 높을 것이고,(갑빠가 있지..) 물론 계약률까지 봐야겠지만서도 래미안이 전평형1순위마감하는 저력을 보여주었기 때문에, 아이파크자이는 더 높은 가격을 써낼 것이 분명합니다. 하지만 어디까지나 높게 써낼 수는 없겠지요? 그 지점이 저는 청계SK뷰보다는 아래일 것이라고 생각합니다.
84㎡는 59㎡와는 비슷하면서도 약간 다른 면이 있는 것 같습니다.
휘경자이의 경우 장위자이보다 평균가는 약간 낮았습니다.
그런데 광명센트럴아이파크가 엄청 치고 올라갔습니다. 모두 깜짝 놀랄 정도였죠. 광명이 12억이라니..
그런데 래미안라그란데로 오면서 광명을 의식했는지 59에서는 광명<래미안이었다면 84에서는 광명>래미안으로 더 낮은 분양가가 책정됐습니다.
저번주에 공고를 낸 상도롯데캐슬클라베뉴의 경우 달동네에 있어서 그런지 분양가도 달을 따라간다는 비난을 받고 있습니다. 고분양가로 인해 경쟁률이 그렇게 높지 않을 것 같다는 의견이 많습니다.
그래서 저희가 84㎡를 추정할 때는 이와 같은 제반 사항들을 고려할 때 이문래미안라그란데 보다는 높고, 청계SK뷰보다는 낮은 지점일 것이라고 추정하고 있습니다. 그리고 그 가격은 약 11억7천만원(평당3천3백~4백) 수준으로 추정하였습니다.
사실 분양가는 경쟁률과 함께 보아야 합니다. 그리고 경쟁률은 분양가와 함께 봐야되죠.
분양가를 상승시켜도 경쟁률이 유사하거나 오히려 상승한다면
사업주체에서는 아 그러면 더 올려볼까? 하는 자신감을 갖게됩니다.
물론 완판이 1차목표이긴 하지만, 미달될 가능성이 전혀 없는 상황이라고 한다면
그 다음에는 최대의 수익을 거두는 것이 2차목표가 됩니다.
시장참여자들과 아슬아슬하게 줄다리기 하면서
최대한 선을 넘지 않는 지점까지 분양가를 올리는 것!
그것이 핵심입니다.
그렇다면 과거의 흐름에 어느정도 힌트가 있을 것입니다.
경쟁률
이제 휘경자이부터 지금까지 서울 주요 단지들의 일반공급 경쟁률과 커트라인을 살펴보겠습니다.
상반기 시장에서는 가점 57~58점으로도 59㎡에 당첨이 가능하였었네요. 하지만 84㎡에서는 그때나 지금이나, 68~69점이 적정 커트라인으로 보여집니다. 69점의 의미는 무주택기간 15년, 청약통장가입기간 15년, 부양가족3명을 채워야 받을수 있는 점수이고, 68점은 여기서 청약통장기간을 1년 뺀 점수로 사실상 만45세 이상(30세부터 기산하므로..)에 자녀2명+부모1명 정도 부양해줘야 받을 수 있는 점수입니다. 나랑은 무관한 걸로..
최근에 청약접수한 구의 롯데캐슬 이스트폴과 이문 래미안 라그란데를 보면 59와 84를 합쳐 각각 약 25,000명이 신청한 것으로 나타났습니다. 이문아이파크자이는 59와 84위주이므로 상시대기 25,000명에 알파가 어느정도 더 오느냐에 따라 경쟁률이 달라질 것 같습니다.
구의 롯데캐슬 이스트폴에는 전체 약 4만명, 이문 래미안 라그란데에는 전체 약 3만7천명이 모였습니다. 이번에도 유사할 것이 분명하며, 최소4만명에 기대수요 약1만명 정도 더 온다면 5만명 이상도 가능할 것 같습니다.
이번에 분양하는 3-1구역의 공급세대수는 다음과 같습니다.
특공이 사실상 절반이니 여기서 일반공급으로 넘어오는 물량은 반으로 줄어들 것입니다. 반으로 줄여도 59㎡가 거의500세대(=974÷2), 84㎡가 140세대 수준입니다. 59가 84의 3배가까이 더 많이 공급되네요
84㎡가 공급세대수가 더 적기 때문에 경쟁률이 더 높게 나타날 것으로 보입니다. 84㎡에서는 경쟁률 200대1을 상회하는 주택형이 나올 것으로 보입니다.
59㎡는 공급세대수가 더 많기 때문에 200대 1까지는 어려울 것이고 100대1을 하회하는 수준의 경쟁률이 나올 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 신청자 인원수로 따지면 5만명 중에 3만명정도는 59㎡와 84㎡ 일반공급에 지원할 것으로 보입니다. 따라서 경쟁률이 낮은 주택형을 선택하는 것이 어느때보다도 중요해보입니다.
59㎡에서는 59C타입, 84에서는 84B타입이 경쟁률이 상대적으로 낮게 나올 것으로 예상됩니다.
추가로 궁금하신점이나 분석을 원하는 단지가 있으시면 댓글로 알려주시면 다음 포스팅에 적극 반영하도록 하겠습니다.
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